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昆明现二环边最低房价米兰春天5888元每

2019-06-07 来源:温州养生网

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在刚刚结束的房交会上,一则广告着实引起了各方的关注。5888、二环?不错,就是5888元/平方米,米兰春天再度抛出了近年昆明二环边的最低房价,而米兰春天的开发企业不出所料,正是江东。

又在二环、又是江东!让人不由联想到去年年初昆明楼市的开年大戏:俊发·金尚俊园以二环内7600元/平方米的低价开盘,震动昆明楼市,余波未平,北二环边的江东禧瑞都便打出6600元/平方米的精装二环最低价,引万人疯抢……“喋血北二环”也曾一度被不少业内人士和购房者认为是昆明楼市“降价”的风向标。

时隔一年多,禧瑞都销售殆尽,并已经交房;金尚俊园热销后,价格也开始水涨船高,而之前传言的昆明房价跳水却迟迟未见动静。如今,江东·米兰春天再度打出5888元/平方米的抄底价,刷新了禧瑞都的纪录。更巧的是,据业内人士透露,俊发·金尚俊园也将于近期推出一批特价房源,精装修8000多元/平方米……这是又一次楼市降价信号?还是理性市场之下,又一个美丽的营销神话呢?

理性楼市 淡定对待5888元/平方米

其实,近期楼市的变化远不止这些,在全国楼市涨声一片的大背景下,昆明楼市却呈现出了差异化的房价走势。

除了米兰春天打出惊爆价和金尚俊园精装价格出乎意料之外,中豪·泛亚国际6500元/平方米起购现房、实力壹方城一环边6980元/平方米起、恒大·尚峰开盘额外优惠88折、中海·学府路8号推出四重优惠,最高优惠超5%……而另一方面,同德·昆明广场开盘均价11000元/平方米、银海·尚御均价9500元/平方米、俊发·湾流海开盘均价超8900元/平方米、海伦国际均价8700元/平方米……这些楼盘价格参差不齐,却同样热销楼市。而在今年秋季房交会现场,昆明主城房地产项目价格也呈现出上涨态势,均价基本都在8500元/平方米以上,由此,有购房者甚至猜测,低价只是噱头,根本买不到。

对此,江东房地产集团副总经理蒲云飞表示,米兰春天打出5888元/平方米的低价,首先缘于江东集团对于市场的判断;其次是集团成立20周年,回馈客户、回馈社会的表现。蒲云飞说:“每一个项目都有自己的定位,这决定了项目的规划、设计和价格等关键因素,而即将推出的米兰春天针对的就是刚需,主力户型均为两居室,面积60~100平方米左右,快销就是企业的目标,价格自然是最有效的策略和武器,而且这绝不是噱头,11月项目就会面市。”

面对江东·米兰春天的又一轮价格冲击,各房企较去年却淡定得多,也未再出现“一夜打爆售楼咨询”的盛况。中海·学府路8号项目相关负责人在谈到是否降价时表示,在楼市逐渐回归理性的当下,房价出现大涨或者大降的可能性都不大,更多的价格差异或浮动其实缘于项目的前期市场定位、定价和推盘节点。正如中海·学府路8号此次推出的四重优惠活动并非降价行为,而是一种清盘的促销手段。对于中海这样的品牌开发商而言,竞争的是品质和服务,而非价格。讲究品质的改善性需求才是中海·学府路8号的目标客户。

一位资深业内人士认为,就算是刚需,也不是价格为王的买房年代了。他说:“现在就算是刚需买房都要具备两重属性,一是自住,二是资产保值、增值,所以挑房子不再只看价格。但是,有多大能耐办多大事,需求才是选择买房的关键。经过几年的调控,一些楼盘的差异已经显现,有的项目几年价格涨了不少,而有的项目二手房不但没涨,甚至出现了卖不掉、降价的情况。所以,面对众开发企业及项目的各种营销手段,经历了市场起伏的购房者在理性市场氛围下已经不再盲目了。”

而一位购房者很受伤,她说:“去年南市区一楼盘打出了特价,5000多每平方米,和家人慌忙准备好钱,一大早便赶到项目售楼中心买房,可是,所谓的特价房和起价房却始终没有见到。由于现场气氛热烈,怕自己买不到房,结果还是买了,价格却是7500元/平方米。”

合理定位、定价应对楼市发展

无论是营销策略还是噱头,昆明楼市的价格差异的确显而易见。同样是二环边、同样的物业类型,价格却往往相距甚远。

有业内人士分析,价差主要缘于昆明城市发展和开发水平的不均衡所致。在昆明,区域发展仍不均衡,所以单一按交通环线划分区域价值并不可取。此外,随着大量外来开发企业的进驻,品牌效应、企业实力、开发水平、运营能力、物业管理等方面均出现了差距,产品决定价格,房地产开发企业水平参差不齐,价格差异在所难免。加上昆明城市发展和城中村改造尚未完成,地价的差异较大,这也是导致房地产价格差异大的关键因素。

对于房价走势,昆明风之铃市场咨询机构CEO石远表示,不能因为个别项目的价格变化而判断市场的走向。石远说:“价格一直是江东集团的杀手锏,而米兰春天抛出5888元/平方米的价格,我认为是基于项目较低的土地成本、针对人群、产品性价比及企业对未来房地产市场走势判断等多重因素的共同作用而形成的。项目定位为刚需盘,需要快销,而刚需人群相对支付能力弱,价格自然是吸引他们的关键。这是一种营销策略,禧瑞都的成功就是最好的证明。此外,项目位于菊华立交旁,东城发展相对滞后,配套和房地产开发不成体系,这也一定程度制约了项目的价格和定位。然而,一个成功的项目并不是品质一定要高、绿化一定要好、价格高低也不一定和房地产产品品质优劣相关。因地制宜地做片区所需要的项目,做适合当下市场需求的项目,就是成功的项目。”

那么,面对庞大的刚需群体,品质与价格到底孰优孰先呢?

专家分析,对刚需而言,价格还是第一位。刚需人群选房,往往根据工作地点或原有家庭住处缩小包围圈,再在此包围圈里比较价格,类似的产品越接近心理价位,成功率越高。有时候,为了这一心理价位,他们更愿包容小细节的遗憾。因此,刚需产品应该首先摸清刚需族的心理价位,选定最合理的价格。反之,中高端购房者或改善型需求人群则更看重产品品质。不少人选房因为户型朝向不喜欢,愿意花更多的钱购买朝向好的那一间。由于多为改善换房,受限购、限贷的政策制约,也导致改善型需求人群购房对品质的要求更为苛刻,而价格则可能并非买房的首要条件,住得舒适才是他们更在意的。

由此,江东·米兰春天5888元/平方米或许正是一次精准的营销,也将对楼市合理定价起到一定的作用,毕竟,越来越谨慎的购房者对项目的要求也越来越苛刻,而糊弄了购房者,竞争之下,也将失去整个市场。

对此,有业内人士认为,年末,房企资金链和任务的压力还将逐渐增大,房价走低的可能性仍然存在,而这只会是个别现象而非趋势,谨慎的乐观是业内对楼市普遍的共识。未来,在市场竞争日益激烈的大环境中,个别项目降价、跳水都是正常现象,这是市场优胜劣汰的过程。(春城晚报)

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